1. A VIDA CONDOMINIAL E SUA REGULAMENTAÇÃO
Rafael Gondim Fialho Guedes –
Estudante do 10º semestre do Curso de Direito das Faculdades Jorge Amado, Salvador-Bahia.
Agora, cuidaremos da VIDA CONDOMINIAL E SUA REGULAMENTAÇÃO, e, assim, voltaremos ao art. 9º da Lei 4.591/64, que trata da elaboração da Convenção Condominial dos CONDOMÍNIOS POR UNIDADES AUTÔNOMAS pelos proprietários, promitentes compradores, cessionários, ou promitentes cessionários dos direitos pertinentes à aquisição de unidades, que é, como afirmamos, a lei básica e essencial que rege esse tipo de condomínio, estabelecendo as regras a serem seguidas pelos ocupantes e visitantes das instalações condominiais, como os direitos e os deveres dos comunheiros, a utilização da edificação ou do conjunto de edificações e a sua administração; - deparamo-nos com as disposições contidas no atual Código Civil (Lei nº 10.406, de 10.01.2002), que entrou em vigor há 11.01.2003, inaugurando – no Capítulo VII, do seu Título III, dedicado à Propriedade – denominação nova ao CONDOMÍNIO POR UNIDADES AUTÔNOMAS, intitulando-o de CONDOMÍNIO EDILÍCIO, e, introduzindo várias modificações em uma parte expressiva dos dispositivos da multicitada Lei 4591/64, que ficou sem efeito, tendo sido substituídos pelas prescrições de seus arts. 1.331 a 1.358.
A seguir, indicaremos um elenco das alterações havidas, consoante as novas determinações do Código Civil atual, na vida condominial:
1.1 CONVENÇÃO E REGIMENTO INTERNO
Além das cláusulas referidas no art. 1.332 e das que os interessados houverem por bem estipular, quando da constituição do condomínio, o Regimento Interno já deverá estar contido na Convenção (Art. 1.334 e inc. V).
A Convenção, bem como o Regimento Interno, deverão ser subscritos por condôminos que representem pelo menos 2/3 das frações ideais (art. 1.333) e suas alterações exigirão o mesmo quorum de 2/3 (art. 1.351).
A Convenção e o Regimento Interno poderão ser elaborados tanto por escritura pública, quanto por instrumento particular (art. 1.334 cit., § 1º) e para surtir eficácia “erga omnes”, ou seja, para ser oponível a todos, para com todos e com relação a todos, deverá obter o seu registro no Cartório de Registro de Imóveis competente (art. 1.333, Parágrafo Único), ato que será lavrado no Livro nº 3 – Registro Auxiliar (arts. 177 e 178 – III, da Lei 6.015/73 - LRP).
1.2 FRAÇÃO IDEAL E RATEIO DE DESPESAS
Pela legislação anterior, a fração ideal de cada unidade autônoma no terreno e nas demais partes de uso comum era proporcional à sua área construída.
De acordo com o § 3º, do art. 1.331 do Código Civil atual, essa fração ideal passou a ser proporcional ao valor de cada unidade imobiliária. Todavia, o rateio das despesas continua como antes, isto é: de conformidade com o art. 1.336, I, a quota de contribuição de cada unidade para as despesas do condomínio, permanece proporcional à sua fração ideal, salvo disposição em contrário na convenção.
A fração ideal de cada unidade no imóvel sobre o qual está erguida a edificação e nas demais partes comuns, sempre foi utilizada também para se calcular o quorum das deliberações condominiais.
1.3 DESPESAS DO CONDOMÍNIO
Como vimos acima, as despesas de condomínio serão rateadas proporcionalmente à fração ideal de cada unidade, salvo disposição em contrário na convenção. Entretanto, a convenção condominial poderá estabelecer outras formas de rateio para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio (art. 1.334, I).
As despesas pertinentes às partes de uso comum de um edifício, quando esta parte de uso comum é destinada ao uso exclusivo de determinado condômino, correrão por conta desse condômino. Pode ser o caso – por exemplo – do terraço de cobertura do prédio. Sabe-se bem que o terraço de cobertura é considerado parte comum, salvo disposição em contrário contida no instrumento de constituição do condomínio (art. 1.331, § 5º). Mas, se o dito terraço – mesmo sem ser de propriedade exclusiva do condômino – estiver destinado ao seu uso exclusivo, as respectivas despesas condominiais estarão por sua conta.
Quando o terraço de cobertura fizer parte da propriedade de um condômino, as despesas relativas ao mesmo já entrarão no rateio normal desse condômino. Aí, incumbem a ele também as despesas de conservação do terraço, como seu que é, de modo que não haja danos às unidades inferiores (art. 1.344).
Frise-se bem, que não havendo estipulação em contrário na convenção ou no instrumento de constituição do condomínio, - o terraço será sempre considerado parte de uso comum (mesmo § 5º do art. 1.331).
Igualmente ocorre quanto às vagas de garagem. Aqueles que possuem direito a mais vagas contribuirão com a parte correspondente às mesmas. Em contrapartida, os que não possuem vagas, não contribuirão relativamente a elas.
De referências às despesas com obras a serem executadas no CONDOMÍNIO POR UNIDADES AUTÔNOMAS, sejam voluptuárias ou úteis, dependem de aprovação da assembléia.
De outro lado, quando as obras a serem realizadas forem necessárias, há que se distinguir se de pequeno vulto ou se excessivas. Se forem de pequeno vulto, compete ao síndico realizá-las. Se, porém, forem consideradas excessivas, há de se distinguir ainda se são urgentes ou não. Se não forem urgentes, deverão ser aprovadas em assembléia. Se além de necessárias, são urgentes, o síndico determinará a sua imediata execução (é mister, a convenção condominial definir o valor a partir do qual serão assim consideradas). Pode-se definir como obras necessárias e urgentes, aquelas decorrentes de rompimento de tubulação d’água, esgoto ou gás; quebra de elevador, etc.
Sendo as obras necessárias e urgentes e se o síndico se omitir ou estiver impedido de realizá-las, qualquer condômino poderá levá-las a efeito, devendo depois ser reembolsado das respectivas despesas. É de todo louvável salientar que outros tipos de obras ou reparos de outra natureza realizados por condômino, não são reembolsáveis, mesmo sendo de interesse comum do condomínio, conforme prevê o § 4º do art. 1.341.
Em se tratando de despesas necessárias e urgentes, decorrentes de defeitos súbitos, inesperados ou até incêndio que possam ocorrer, causando prejuízos expressivos ou destruição, - a Lei Condominial – em seu art. 1.346 – prevê a obrigatoriedade do síndico contratar o seguro de toda a edificação, contra tais riscos.
1.4 PENALIDADES APLICADAS AOS CONDÔMINOS POR ATRASO NO PAGAMENTO DAS COTAS CONDOMINIAIS, NÃO CUMPRIMENTO DOS DEVERES E COMPORTAMENTO ANTI-SOCIAL
O Novo Código Civil prescreve as penalidades e punições que poderão ser aplicadas aos condôminos faltosos.
Na parte dedicada aos deveres do condômino, o § 1º do art. 1.336, dispõe:
“O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.”
De sua vez, o art. 1.337 da Lei Condominial em seu “caput”, dita:
“O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem.”
E, continuando, seu Parágrafo Único, prescreve:
“O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento anti-social, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembléia.”
Verifica-se, aí, que as multas máximas a ser cobradas do condômino inadimplente pelo atraso no pagamento das cotas condominiais serão de 2% (dois por cento); de cinco (5) vezes o valor da cota condominial, se o não cumprimento do dever for reiterado e, ainda, consoante a gravidade da falta cometida pelo condômino; e, do décuplo (dez (10) vezes) do valor da cota condominial, em face de reiterado comportamento anti-social do mesmo. Todavia, as referidas multas só serão aplicáveis exclusivamente sobre os débitos vencidos a partir da data de vigência do novo Código Civil, e, no que pertine à falta cometida pelo condômino ou de referência ao seu reiterado comportamento anti-social, as citadas multas consequentemente previstas, só serão aplicáveis se a falta praticada ou o comportamento anti-social perpetrarem-se também a partir da data de vigência do novo Código (11.01.2003).
Então, o condômino que não cumpre com seus deveres pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, a qual não poderá ultrapassar – como citado acima – a cinco (5) vezes o valor de sua contribuição mensal. Não havendo na convenção, disposição expressa a respeito dessa multa, caberá à assembléia geral deliberar sobre a sua cobrança, por dois terços (2/3) no mínimo dos condôminos restantes, conforme prevê o § 2º, do art. 1.336.
Anote-se, que, a aplicação da multa não exclui a possibilidade de se cobrar indenização por perdas e danos.
Os deveres a que os condôminos estão obrigados, sob pena de multa, são os seguintes:
a) não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;
b) não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;
c) dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores ou aos bons costumes;
d) contribuir para as despesas do condomínio, na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção.
O Código Civil em vigor distingue entre as penalidades para aqueles que não cumprem com suas obrigações e para os que não cumprem reiteradamente com suas obrigações.
Neste último caso, a multa também será de até cinco (5) vezes o valor da contribuição mensal condominial, independentemente das perdas e danos que se apurar (art. 1.337 atrás transcrito), mas deverá ser aprovada por três quartos (3/4) dos condôminos restantes.
De outra face, por falta de definir o que pode vir a ser qualificado como comportamento anti-social da parte de qualquer condômino, damos por vago o transcrito Parágrafo Único do art. 1.337, enquanto achamos que a sua aplicação dará margem a discussões. Seria conveniente, “in casu”, que a convenção estabelecesse quais os comportamentos que o condomínio considerará anti-social e, se possível, exemplificar, uma vez que, podem ser tidos como anti-sociais, o tráfico de drogas, a prostituição, as orgias, atividades ruidosas (inclusive a depender da hora em que são praticadas), acobertamento de criminosos em sua unidade autônoma, etc.
Urge, ainda, quanto à aplicabilidade dos dispositivos retro, as seguintes observações:
a. na falta de dever reiterada, não basta que o atraso seja de apenas um mês. Mas, os atrasos constantes de pelo menos três (3) meses, poderiam – a nosso ver e salvo melhor juízo – serem considerados para efeito da multa quíntupla;
b. note-se que esta multa deve ser calculada sobre o valor de uma cota mensal e não sobre todas as cotas em atraso;
c. esta penalidade deverá ser aprovada por ¾ (três quartos) dos condôminos restantes;
d. o Enunciado 92 do CEJ (Enunciados aprovados na Jornada de Direito Civil promovida pelo Centro de Estudos Jurídicos do Conselho da Justiça Federal, de 11 a 13.9.2002): “As sanções do art. 1.337 do novo Código Civil não poderá ser aplicadas sem que se garanta direito de defesa ao condômino nocivo”;
e. in, Revista dos Tribunais 807/310: Contra, entendendo que a aplicação de multa ao condômino não exige “a obediência a normas do devido processo legal, próprias do processo judicial.”
Para dar mais força às penalidades retro, convém que as mesmas sejam incluídas na convenção do condomínio.
1.5 GARAGENS
Relativamente às regras sobre GARAGENS no Código Civil vigente, temos que considerar as seguintes hipóteses:
A) se a garagem tiver fração ideal própria, constitui unidade autônoma independente, perfeitamente descrita e caracterizada, com matrícula própria no Registro Geral de Imóveis. Neste caso, a garagem poderá ser vendida ou alienada a qualquer título, gravada ou alugada livremente, mesmo a pessoas estranhas ao condomínio. Comparando, é como se fosse um apartamento, ou uma loja, ou uma sala (art. 1.331, § 1º);
B) se a garagem não tiver fração ideal própria, embora esteja individualizada e separada do apartamento ou da unidade condominial a que pertença, forma um só todo com esta, e, para efeito da Lei de Registros Públicos, será mencionada na matrícula da unidade autônoma a que adere. Nesta hipótese, a garagem só poderá ser alienada a outro condômino, remanejando-se necessariamente as frações ideais das duas unidades afetadas, ou seja, a fração ideal da unidade que perderá garagem será diminuída; enquanto que a fração ideal da unidade que acrescerá a vinculação da garagem será aumentada proporcionalmente.
Este tipo de garagem só poderá ser alienada a terceiro, se esta faculdade constar da convenção do condomínio e se não houver oposição por parte da assembléia geral (art. 1.339, § 2º). Observar-se-á, também, o direito de preferência, em condições iguais, aos demais condôminos; e, no caso de inquilinos e ocupantes, igualmente a estes antes do estranho (art. 1.338);
C) no caso da garagem ser coletiva, cabendo a cada condômino apenas o direito a ocupar uma ou mais vagas, sem necessariamente as vagas a serem ocupadas se localizem sempre no mesmo lugar. Nesta hipótese a vaga de garagem não poderá ser alienada, pois faz parte da área de uso comum do condomínio. Entretanto, poderá ser alugada, dando-se a preferência – em condições iguais – primeiramente aos demais condôminos (proprietários, inquilinos e outros, que ocupam determinada unidade autônoma) e, depois, a estranhos (art. 1.338).
No que diz respeito à venda e a cessão, as normas retro aplicam-se também a outros tipos de partes condominiais acessórias, como edículas, depósitos, aposentos de motoristas, etc. Quanto a locação das outras citadas partes acessórias, o novo Código Civil é omisso.
1.6 ASSEMBLÉIA E QUORUM
Outra parte do Código Civil revogado que foi alterada é essa que cuida das assembléias e quoruns pelo Código Civil vigente.
Diz o seu art. 1.350, que o síndico convocará anualmente a assembléia dos condôminos, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas e, eventualmente, eleger-lhe o substituto e alterar o regimento interno.
Se o síndico não convocar a assembléia ordinária ou a extraordinária, um quarto (1/4) dos condôminos poderá fazê-lo (arts. 1.350, § 1º e 1.355).
Se a assembléia não se reunir, o juiz decidirá, a requerimento de qualquer condômino (art. 1.350, § 2º).
Todos os condôminos deverão ser convocados, sob pena da assembléia não poder deliberar (art. 1.354). Os promitentes compradores e os cessionários de direitos sobre as unidades autônomas são igualmente considerados proprietários, salvo disposição em contrário constante da convenção (art. 1.334, § 2º). O novo Código nada fala a respeito de inquilinos. A lei anterior permitia a participação e voto do locatário nas assembléias, em assuntos que não envolvam despesas extraordinárias, caso o condômino-locador não compareça. Entendemos que essa possibilidade ainda permaneça, pois, não foi revogada pela nova lei. De outro lado, a Lei do Inquilinato (nº 8.245, de 18.10.1991) estabelece que o locatário pode freqüentar e participar das reuniões de condomínio que tratem, criem e deliberem sobre despesas que sejam de sua responsabilidade, em decorrência da relação locatícia que mantenha com o condômino-locador.
O condômino poderá se fazer representar por procurador, sem que do instrumento procuratório conste firma reconhecida, amenos que a assembléia exija (CC, art. 654).
Os condôminos inadimplentes não poderão participar das assembléias (art. 1.335, III).
É de todo importante que se estude aqui sobre os quoruns correspondentes às deliberações que serão tomadas nas assembléias.
A assembléia que se reunir em primeira convocação deverá ter presente pelo menos o número de condôminos que detenham metade das frações ideais das unidades autônomas integrantes do condomínio.
Em segunda convocação, reunir-se-á com qualquer número de condôminos.
As deliberações serão tomadas mediante a aprovação da maioria dos votos presentes (mais de 50%), tanto em primeira quanto em segunda convocação.
Os votos nas assembléias serão calculados em função das frações ideais de cada condômino, salvo disposição diversa constante da convenção (art. 1.352, Parágrafo Único).
Há, entretanto, casos que requerem quoruns especiais, consoante previsão legal, os quais são:
1. para aprovação da convenção e do regimento interno e suas alterações: Pelo menos dois terços (2/3) das frações ideais totais do condomínio (arts. 1.333 e 1.351);
2. para mudança da destinação do edifício ou da unidade autônoma: Unanimidade de todos os condôminos (art. 1.351);
3. para construção de outro pavimento, ou no solo comum, de outro edifício destinado a conter novas unidades imobiliárias: Unanimidade de todos os condôminos (art. 1.343);
4. para realização de obras em partes comuns, em acréscimo às já existentes: Dois terços (2/3) dos votos de todos os condôminos;
5. para realização de benfeitorias voluptuárias: Dois terços (2/3) de todos os condôminos (art. 1.341 – I);
6. para realização de obras úteis: Maioria dos votos de todos os condôminos (mais de 50%) (art. 1.341 – II);
7. para destituição do síndico: Maioria absoluta dos votos dos condôminos presentes na assembléia (mais de 50%) (art. 1.349);
8. se a edificação for total ou consideravelmente destruída, ou ameace ruína, os condôminos deliberarão em assembléia sobre a reconstrução ou sobre a venda, por votos que representem metade mais uma das frações ideais (art. 1.357);
9. para instituir a multa de até cinco (5) vezes o valor da contribuição mensal, para o condômino que não cumpre com seus deveres, exceto o dever de pagar em dia a sua conta: Dois terços (2/3) dos condôminos restantes, presentes na assembléia (art. 1.336, § 2º);
10. para impor a mesma multa ao condômino ou possuidor que reiteradamente não cumpre com seus deveres, inclusive o dever de pagar em dia a sua cota: Três quartos (3/4) dos condôminos restantes (art. 1.337).
As demais deliberações, como foi atrás anotado, serão tomadas pela maioria de votos dos condôminos presentes à assembléia que representem pelo menos metade das frações ideais do terreno.
Outros quoruns especiais deverão ser estabelecidos pela convenção.
1.7 QUANTO AO SÍNDICO
De conformidade com as prescrições do Código Civil em vigor, o síndico será eleito pelo prazo de dois (2) anos, cujo mandato poderá ser renovado.
O síndico poderá não ser condômino (art. 1.347).
Pela Lei Condominial anterior, só era permitida a reeleição do síndico por mais uma vez. Agora, o seu mandato poderá ser renovado indefinidamente, ou seja, o síndico poderá ser reeleito quantas vezes a assembléia o reeleja.
Na dicção do art. 1.349 do CC, o síndico poderá ser destituído pela maioria absoluta dos votos dos membros da assembléia (mais de 50% dos titulares das partes ideais presentes). Anteriormente, era exigida a maioria de dois terços (2/3).
A assembléia poderá também eleger o Conselho Fiscal, que deverá ser composto por três (3) membros, com mandato de até dois (2) anos, ao qual compete dar parecer sobre as contas do síndico (art. 1.356). Antes, havia o Conselho Consultivo que assessorava o síndico na solução dos problemas do condomínio. Não vemos impedimento de que ainda possa haver o Conselho Consultivo, ou que um único conselho acumule as funções de fiscalizar e assessorar o síndico.
Salvo proibição expressa constante da convenção, o síndico poderá transferir a outrem – mediante aprovação da assembléia, total ou parcialmente – seus poderes de representação e suas funções administrativas.
É o caso da contratação de uma empresa administradora. A assembléia também poderá investir outra pessoa que não o síndico, atribuindo-lhe poderes de representação do condomínio (art. 1.348, § 2º).
É igualmente dever do síndico, estabelecido explicitamente no art. 1.346 e no inciso IX do aludido art. 1.348 (como retro estudado), - a obrigatoriedade em providenciar o seguro contra incêndio e/ou destruição total ou parcial da edificação ou conjunto de edificações condominiais, conforme o caso concreto.
REFERÊNCIAS
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