Ação de despejo relativa a contratos rurais
Cacildo Baptista Palhares Júnior
Advogado
A ação de despejo pode fundar-se nas
hipóteses do art. 32 do Decreto 59.566/66:
"Art.
32.
Só será concedido o despejo nos seguintes casos:
I - término do prazo
contratual ou de sua renovação;
II - se o arrendatário
subarrendar, ceder ou emprestar o imóvel rural, no todo ou em parte, sem o
prévio e expresso consentimento do arrendador;
III - se o
arrendatário não pagar o aluguel ou renda no prazo convencionado;
IV - dano causado à
gleba arrendada ou às colheitas, provado o dolo ou culpa do arrendatário;
V - se o arrendatário
mudar a destinação do imóvel rural;
VI - abandono total ou
parcial do cultivo;
VII - inobservância
das normas obrigatórias fixadas no art. 13 deste Regulamento;
VIII - nos casos de
pedido de retomada, permitidos e previstos em lei e neste Regulamento,
comprovada em Juízo a sinceridade do pedido;
IX - se o arrendatário
infringir obrigação legal, ou cometer infração grave de obrigação contratual.
Parágrafo único. No
caso do inciso III, poderá o arrendatário devedor evitar a rescisão do contrato
e o conseqüente despejo, requerendo, no prazo da contestação da ação de
despejo, seja-lhe admitido o pagamento do aluguel ou renda e encargos devidos, as custas do processo e os honorários do advogado do
arrendador, fixados de plano pelo juiz. O pagamento deverá
ser realizado no prazo que o Juiz determinar, não excedente de 30 (trinta)
dias, contados da data da entrega em cartório do mandado de citação devidamente
cumprido, procedendo-se a depósito, em caso de recusa."
Caracterização de imóvel rural
A
classificação do imóvel em urbano ou rústico deve ser feita com base na sua
destinação e não no local de situação do imóvel, se em zona urbana ou rural
(1).
Ação de despejo
É viável a denúncia vazia (2), ainda que no
caso de contrato verbal (3).
O condômino pode
ajuizar a ação de despejo, independente de anuência dos demais
co-proprietários. A ação tem natureza pessoal e não real. Não há litisconsórcio
necessário (4).
É possível a cumulação da ação de despejo
com a de rescisão do contrato (5), com ação de cobrança (6), ou com ação indenização para haver perdas e danos em
decorrência de descumprimento do contrato (7).
A ação de despejo pode ser utilizada tanto
no caso de arrendamento quanto de parceria (8).
A ação em que se pleiteia a retenção do
imóvel é conexa à de despejo (9).
Se a
ação de reintegração de posse for utilizada para obter o despejo, deve ser
extinto o processo, por inadequada (10).
O ônus
da prova da sinceridade, no caso do art. 32, VIII, do Decreto 59.566/66,
é do arrendador.
No caso
de ausência de contrato escrito, o foro para propositura da ação de despejo
fundada em arrendamento rural é o da situação do imóvel (11).
O
procedimento é o sumário (12).
A antecipação de
tutela pode ser deferida em casos excepcionais, porque os efeitos do despejo
freqüentemente são definitivos (13). Existe decisão entendendo ser incabível a
tutela antecipada porque o rito a ser seguido é o comum sumário (14).
Existe decisão que
fixou o valor da causa em três anuidades, devido à falta de normatização
própria, por analogia ao disposto no art. 58, III, da Lei 8.245/91 (15).
A determinação dos
efeitos em que a apelação deve ser recebida é matéria controvertida. O art.
107, § 1º, da Lei 4504/64 e o art. 86, parágrafo único, do Decreto 59566/66,
determinam que a apelação seja recebida apenas no efeito devolutivo. Nesse
sentido são algumas decisões. Seria inaplicável a norma geral do artigo 520 do
Código de Processo Civil, não obstante posterior (16). Outras decisões são no
sentido de que a apelação deva ser recebida nos efeitos suspensivo e devolutivo
(17).
Subarrendamento
O
contrato de subarrendamento pode ser extinto por força de despejo por falta de
pagamento (18).
Havendo
contrato de subarrendamento, na ação de despejo há litisconsórcio passivo
necessário, sendo imperiosa a citação do subarrendatário (19).
Notificação premonitória
De acordo com o art. 22 do
Decreto 59.566/66, o arrendador deve, até
seis meses antes do vencimento do contrato, expedir notificação ao arrendatário
das propostas recebidas de terceiros para arrendamento. Em igualdade de
condições com terceiros, o arrendatário terá preferência à renovação do
arrendamento.
A regra é que a
notificação premonitória é necessária para a propositura da ação de despejo, se
ocorrera prorrogação do contrato por tempo indeterminado (20). No entanto, a
notificação não é indispensável se houve falta de pagamento, ou seja, se a ação
de despejo teve como fundamento o art. 32, III, do Decreto 59.566/66. Não é
necessária notificação prévia para fins de constituição em mora do
arrendatário, visto que a mora decorre do simples inadimplemento (21). Não
existe notificação moratória (22).
O
contrato faz lei entre as partes, e havendo cláusula que preveja a dispensa da
notificação, é plenamente válido o ajuste, que reflete o interesse privado dos
contratantes, e não fere norma de ordem pública (23).
A notificação não tem validade se a proposta
não for realizada em quantia fixa de
dinheiro, porque isso gera dificuldade ao arrendatário para oferecer
contraproposta. Nesse caso, não é possível ação de despejo (24).
Retenção
A existência e a
realização, pelo arrendatário, das benfeitorias úteis e necessárias, devem ser
provadas, para que seja julgada procedente a retenção do imóvel, com fundamento
no artigo 25, § 1°, do Decreto n° 59.566/1966 (25).
Notas
(1)
Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Ap. s/ Rev. 716.451-00/1 - 10ª Câm. - Rel. Juíza ROSA MARIA DE ANDRADE NERY -
J. 31.10.2001. Jurisprudência
Informatizada Saraiva. 35. ed. São Paulo, Saraiva,
2004. Em CD-ROM.
(2)
Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Ap. s/ Rev. 733.683-00/9 - 1ª Câm. - Rel. Juiz MAGNO ARAÚJO - J. 18.3.2003. Jurisprudência Informatizada Saraiva. 35. ed.
São Paulo, Saraiva, 2004. Em CD-ROM.
(3)
Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Ap. s/ Rev. 704.159-00/4 - 2ª Câm. - Rel. Juiz VIANNA COTRIM - J. 4.2.2002,
'in' JTA (LEX) 193/600. Jurisprudência
Informatizada Saraiva. 35. ed. São Paulo, Saraiva,
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(4)
Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Ap. s/ Rev. 595.652-00/1 - 10ª Câm. - Rel. Juiz SOARES LEVADA - J. 7.2.2001. Jurisprudência Informatizada Saraiva. 35. ed.
São Paulo, Saraiva, 2004. Em CD-ROM.
(5) Tribunal de Alçada do Paraná. Agravo de instrumento - 0217616-3 - Cascavel - Juiz convocado Abraham
Lincoln Calixto - Sétima Câmara Cível - Julg: 12/03/2003 - Ac.: 165571 - Public.: 04/04/2003. Jurisprudência
Informatizada Saraiva. 35. ed. São Paulo, Saraiva,
2004.
(6)
Tribunal de Alçada do Paraná. Apelação
cível - 0137447-2 - FRANCISCO BELTRÃO - Juiz RAFAEL AUGUSTO CASSETARI - Oitava
Câmara Cível - Julg: 14/10/2002 - Ac.: 154846 - Public.: 31/10/2002. Jurisprudência Informatizada Saraiva.
35. ed. São Paulo, Saraiva, 2004. Em CD-ROM.
(7)
Tribunal de Alçada de Minas Gerais. Acórdão : 0339949-3
Apelação (Cv) Cível Ano: 2001 Comarca: Santa Bárbara Órgão Julg.:
Terceira Câmara Cível Relator: Juiz Duarte de Paula Data Julg.:
06/03/2002 Dados Publ.: Não publicado Ramo de Dir.: Cível Decisão: Unânime. Jurisprudência Informatizada Saraiva.
35. ed. São Paulo, Saraiva, 2004. Em CD-ROM.
(8)
Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo, Ap. s/ Rev. 688.951-00/4 - 10ª Câm. - Rel. Juiz SOARES LEVADA - J.
26.9.2001. Jurisprudência Informatizada
Saraiva. 35. ed. São Paulo, Saraiva, 2004. Em
CD-ROM.
(9)
Tribunal de Alçada do Paraná. Apelação
cível - 0203073-9 - São Mateus do Sul - Juiz Convocado DE VICENTE - Primeira
Câmara Cível - Julg: 22/04/2003 - Ac.: 168456 - Public.: 09/05/2003. Jurisprudência Informatizada Saraiva.
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(10) Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. AI 769.564-00/8 - 7ª Câm. - Rel. Juiz PAULO
AYROSA - J. 26.11.2002. Jurisprudência
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(11)
Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. AI 632.773-00/5, j. 4/5/2000. Jurisprudência
Informatizada Saraiva. 35. ed. São Paulo, Saraiva,
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(12)
Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. AI 741.650-00/9 - 4ª Câm. - Rel. Juiz CELSO PIMENTEL - J. 11.6.2002. Jurisprudência Informatizada Saraiva.
35. ed. São Paulo, Saraiva, 2004. Em CD-ROM.
(13)
Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. AI 741.650-00/9 - 4ª Câm. - Rel. Juiz CELSO PIMENTEL - J. 11.6.2002. Jurisprudência Informatizada Saraiva.
35. ed. São Paulo, Saraiva, 2004. Em CD-ROM.
(14)
Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul, 00417349NRO-PROC70001464825,
Recurso AGI data 20001116 - Décima Câmara Cível NOM-REL Luiz Ary Vessini de Lima. Jurisprudência
Informatizada Saraiva. 35. ed. São Paulo, Saraiva,
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(15)
Tribunal de Alçada do Paraná. Agravo de
Instrumento - 170479800 - Teixeira Soares - Juiz Conv.
Noeval De Quadros - Sétima
Câmara CÍvel - Julg:
06/08/01 - Ac.: 12779 - Public.: 06/09/01. Jurisprudência Informatizada Saraiva.
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(16)
Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. AI 798.547-00/5 - 11ª Câm. - Rel. Juiz JOSÉ MALERBI - J. 29.7.2003.
Também Acórdão : 0371266-9 Agravo de Instrumento (Cv)
Cível Ano: 2002 Proc. Princ.:
2000.032231-4 Comarca: Uberlândia/Siscon Órgão Julg.: Quinta Câmara Cível Relator: Juiz Francisco KupidlowskiRel. Acórdão: Juiz Armando Freire Data Julg.: 06/06/2002 Dados Publ.: Não
publicado Ramo de Dir.: Cível Decisão: Por maioria. Jurisprudência Informatizada Saraiva. 35. ed.
São Paulo, Saraiva, 2004. Em CD-ROM.
(17)
Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. AI 747.269-00/2 - 6ª Câm. - Rel. Juiz THALES DO AMARAL - J. 30.10.2002.
Também Tribunal de Alçada de Minas Gerais. Acórdão :
0369149-2 Agravo de Instrumento (Cv) Cível Ano: 2002 Comarca: Passos Órgão Julg.: Quinta Câmara Cível Relator: Juiz Armando Freire
Data Julg.: 06/06/2002 Dados Publ.: Não publicado
Ramo de Dir.: Cível Decisão: Unânime. Jurisprudência
Informatizada Saraiva. 35. ed. São Paulo, Saraiva,
2004. Em CD-ROM.
(18)
Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Ap. c/ Rev. 621.955-00/0, j. 6/2/2002. Jurisprudência Informatizada Saraiva. 35. ed.
São Paulo, Saraiva, 2004. Em CD-ROM.
(19)
Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. AI 635.486-00/3 - 12ª Câm. - Rel. Juiz CAMPOS PETRONI - J. 27.7.2000 'in'
JTA (LEX) 184/193. Jurisprudência
Informatizada Saraiva. 35. ed. São Paulo, Saraiva,
2004. Em CD-ROM.
(20)
Tribunal de Alçada de Minas Gerais, Acórdão : 0339949-3 Apelação (Cv) Cível Ano: 2001 Comarca:
Santa Bárbara Órgão Julg.: Terceira Câmara Cível
Relator: Juiz Duarte de Paula Data Julg.: 06/03/2002
Dados Publ.: Não publicado Ramo de Dir.: Cível Decisão: Unânime. Jurisprudência Informatizada Saraiva.
35. ed. São Paulo, Saraiva, 2004. Em CD-ROM.
(21)
Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Ap. s/ Rev. 727.112-00/4 - 3ª Câm. - Rel. Juiz FERRAZ FELISARDO - J. 3.9.2002. Jurisprudência Informatizada Saraiva. 35. ed.
São Paulo, Saraiva, 2004. Em CD-ROM.
(22)
Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Ap. s/ Rev. 628.808-00/8 - 3ª Câm. - Rel. Juiz RIBEIRO PINTO - J. 5.2.2002. Jurisprudência Informatizada Saraiva. 35. ed.
São Paulo, Saraiva, 2004. Em CD-ROM.
(23)
Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. AI 785.766-00/5 - 4ª Câm. - Rel. Juiz NEVES AMORIM - J. 18.3.2003. Jurisprudência Informatizada Saraiva.
35. ed. São Paulo, Saraiva, 2004. Em CD-ROM.
(24)
Superior Tribunal de Justiça, recurso especial 334394. http://juris.cjf.gov.br/cjf/simples.jsp.
(25)
Tribunal de Alçada do Paraná. Apelação
Cível - 0209417-5 - Rolândia - Juíza ANNY MARY KUSS -
Sexta Câmara Cível - Julg: 04/11/2002 - Ac.: 156878 - Public.: 22/11/2002. Jurisprudência Informatizada Saraiva.
35. ed. São Paulo, Saraiva, 2004. Em CD-ROM.
Título
do trabalho |
Ação
de despejo relativa a contratos rurais |
|
Mês
e ano da elaboração ou atualização do trabalho |
Junho
de 2005 |
|
Nome
completo do autor |
Cacildo Baptista Palhares Júnior |
|
Profissão
e qualificações do autor |
Advogado |
|
Cidade
de domicílio do autor |
Araçatuba
(SP) |
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Endereço
completo e telefone do autor |
Rua
Hermílio Magalhães, 275, Araçatuba (SP), CEP
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